□法治观察

李克杰

　　住房问题正在被中国老百姓视为“最大民生”之一，去年的房价暴涨让百姓怨声载道，于是“高房价”也成了今年全国“两会”代表委员议论的焦点，大有“过街老鼠人人喊打”之势。今年年初以来，国家已经采取系列措施，努力拉住房价这匹脱缰之马，效果已开始显现。但全国代表委员们也不无担忧，本轮房地产市场调控会不会再次陷入“调控-观望-反弹”的怪圈，重新上演近年来出现的每经历一次循环往复，房价都会攀升到一个新的高点的“且调且涨、越调越涨”现象(3月4日《中国青年报》)。

　　“且调且涨、越调越涨”已是近几年来我国房地产市场调控的老戏路，不仅开发商看得明白，有了亲身经历，而且消费者也有所感悟，信以为真了，从开发商和消费者仍普遍看涨未来房价就可以看出这一点。

　　君不见有开发商逆市高喊“政策越紧房价越高”，凸显了一些房地产商看轻调控政策的一般心态。

　　为什么前几轮的房市调控会出现“调控-观望-反弹”的怪象，致使房价越调越高呢？影响因素固然是多方面的，但有一个因素似乎一直没有得到有关方面的注意和重视，即严格控制房地产业的利润率。具体来说，就是房地产业越来越成为暴利行业，且没有反暴利法的制约，从而致使城市房价“无法无天”地向上蹿。

　　反思近年来的房市调控政策，明显存在调控手段不成熟、缺乏类别化区分、政策“一刀切”倾向严重等问题，其结果是在遏制房价快速上涨的同时，不仅降低了开发商的投资热情，客观上减少了房源供应，而且严重压抑了百姓对住房的刚性需求。而一旦政策放松，立即出现供不应求的局面，成为开发商借机涨价谋取超额利润的最佳机会，加之我国反暴利法缺位，法律并未规定房地产行业的利润率水平，房价出现不见顶的飙升就再正常不过了。

　　有委员指出，“国际上房地产业的利润率一般在5%上下，我国工业品制造行业的平均利润率也在这个范围，而我国房地产行业的利润率在30%以上，完全是暴利行业。”而我们应当看到的是，房地产业的30%利润率还只是一个平均水平，在供不应求的形势下，部分开发商的利润率会更高，甚至高的离谱。这完全是国家对房地产业法律约束不力(监管不力也源于法律的缺位)的结果。

　　我们不妨分析一下新一轮房市调控政策的未来效果。就目前的措施而言，提高拿地条件无形中打压了中小房地产企业，一定程度上促进了房地产巨鳄的垄断化，同时影响了拿地热情，另外贷款利率和首付标准的整体上调，也部分遏制了首套房和改善性住房的需求，必然进一步积累刚性需求，整体来看这些政策对楼市更多的是一种“休眠”作用，让大家都止步观望，给人以量跌价不升的稳定假象。但经济还是要发展的，经济增长指标还是要保证的，无论是中央还是地方政府都不希望房地产业真正的转冷，更不希望它“调头向下”，因此政策的宽松是指日可待的。而一旦放松政策，被压抑的需求遭遇已减少的供应，整个供求关系仍会严重失衡，此时政府允诺的保障房供应却不可能在短时间内满足中低收入的需要，大量的住房购买需求仍然要转向商品房市场，到那时，新一轮的房价暴涨恐怕在所难免。

　　当然，简单地利用反暴利法压制房价，也会产生严重后果，比如滋生腐败，请客送礼才能买到房的情景可能会再次出现。这就要求政府增加土地供应，加快保障性住房建设，鼓励普通商品房开发，积极引导公众树立正确的住房观，从而缓解过强的住房刚性需求。